پیش‌بینی قدرت خرید وام مسکن در پایان سال ۹۹

این در حالی است که پیش‌ازاین طبق عرف آماری، به‌روزرسانی آماری به‌صورت ماهانه انجام می‌شد اما در آخرین ماه تابستان بانک مرکزی سنت‌شکنی کرد و یک روز پس از پایان نیمه اول ماه،تصویر بازار مسکن را عمومی کرد.چرا؟

رمزگشایی از غافلگیری آماری

معمولاً وقتی آماری مثبت می‌شود تعجیل برای انتشار و مسابقه بین مسئولان برای اعلام آن بالا می‌گیرد، اما در برهه‌هایی که آمار منفی می‌شود راه‌حل یک اقدام است؛ سکوت در برابر آمار یا حبس آن.

تغییرات قیمت مسکن در مردادماه نسبت به تیر بیش از 10 درصد اعلام برآورد شده بود.تغییر بالایی که نشان از نوسان زیاد قیمت در این بخش داشت.بنابراین وقتی آمار رشد قیمت در 15 روز به زیر دو درصد می‌رسد از منظر سیاست‌گذار این نرخ اتفاق مثبتی است که باید اطلاع‌رسانی شود.پس ریشه این غافلگیری ثبت یک رخداد مثبت در مقایسه با ماه‌های قبل است.

روی دیگر اعلام آمار

اعلام آمارها از سوی نهادهای متولی با تأخیر چندروزه و حتی چندهفته‌ای انجام می‌شود.اقدام دیروز بانک مرکزی در انتشار آمار 15 روز بازار مسکن یک روز پس از اتمام نیمه اول شهریورماه نشان داد توان این نهادها در به‌روزرسانی انتشار آمار اتفاقاً بالا است و آنچه موجب تأخیر در انتشار آن می‌شود رویکردهای صلاحدیدی و مصلحتی است.

وقتی می‌توان آمار تغییرات قیمت مسکن یک روز پس از اتمام دوره منتشر کرد دیگر آمارها را نیز می‌توان با کمترین تأخیر از سررسید به‌روزرسانی کرد البته اگر مصلحت‌اندیشی‌ها و فیلترینگ آمار اجازه دهد.

دو پرسش از یک آمار

احتمالاً سیاست‌گذار باهدف مخابره علامت مثبت از کاهش التهاب در بازار مسکن اقدام به انتشار پیش از موعد آمار کرده است.

اما دو سؤال پیش می‌آید:

نخست سهم سیاست‌گذار به‌طور عام و سیاست‌گذار پولی به‌طور خاص در این رخداد چقدر است و آیا این کاهش قیمت را باید به‌پای اقدامات عملی سیاست‌گذاران اقتصادی نوشت؟

آیا در سطوح کنونی قیمت رشد 1.9 درصدی خبری خوبی برای مصرف‌کنندگان است؟

سهم سیاست‌گذار

 بازار مسکن در حدود دو سال است که با نوسان قیمت روبرو بوده است،سیاست‌گذار پولی به‌محض کاهش نرخ تورم خبر داده که نشانه‌های آرامش در این بازار مشاهده‌شده است.اما سؤال این است سهم سیاست‌گذار پولی در کاهش التهاب چه قدر است؟چه اقدامی موجب شده که در شهریور نرخ تورم مسکن کاهش یابد؟این اقدام چرا در ماه‌ها و سال‌های گذشته در دستور کار قرار نگرفت. اگر جنبه اطلاع‌رسانی و مدیریت انتظارات مدنظر سیاست‌گذار است پرسش دیگر این است که چرا در حوزه اصلی سیاست‌گذار پولی که نرخ تورم است این اطلاع‌رسانی در دستور کار قرار ندارد و مدت‌هاست که آمار بایکوت شده است.تمامی این پرسش‌های به سیاست‌گذار اقتصادی هم قابل‌تعمیم است.آیا اقدامات سیاست‌گذار بر رشد قیمت مسکن لگام زده است؟ تحلیل گران می‌گویند خیر. آنان اعتقاددارند:اگر تورم 1.9 درصدی قابل افتخار است این افتخار نباید به‌پای سیاست‌گذار نوشته شود زیرا این کاهش قیمت محصول اتفاقات بازار است.به عقیده آنان روند رشد قیمت در بازار مسکن به‌گونه‌ای بوده ظرفیت رشد بیشتر در حال حاضر وجود ندارد.به‌بیان‌دیگر همان اتفاقی که در بورس رخ‌داده و شاخص توان رشد ندارد در بازار مسکن رخ‌داده است.بنابراین این اتفاق ربط به عملکرد سیاست‌گذار پولی و درمجموع سیاست‌گذار اقتصادی ندارد و صرفاً کند شدن روند قیمت‌ها پس از یک دوره افزایش میان‌مدت است

برای نمونه .آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد: قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در 15 شهریور در مقایسه با فروردین‌ماه سال جاری 53 درصد رشد کرده است.به‌عبارتی‌دیگر 8 میلیون و 200 هزار تومان افزایش داشته است.

پیام تورم 1.9 درصدی برای خریداران مسکن

اما سؤال دوم،آیا افزایش 1.9 درصدی برای مصرف‌کنندگان خبر خوشی است؟ اگر فرض شود  قیمت مسکن تا انتهای سال 99 به میزان 1.9 درصد ( مطابق با رشد خود نسبت به موقعیت مشابه در ماه قبل) رشد کند درنهایت با همین روند در پایان امسال قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 26 میلیون و 300 هزار تومان برآورد می‌شود.

با توجه به اینکه متوسط متراژ خریدوفروش در این بازار تقریباً 85 مترمربع است.این میزان قیمت یعنی خرید یک واحد مسکن85 متری، 2 میلیارد و 200 میلیون تومان هزینه خواهد داشت. این میزان  تقریباً 16 برابر قدرت وامی است که تحت عنوان وام خرید مسکن (140 میلیون تومان)  با شرایط خاص به زوجین تعلق می‌گیرد. به‌بیان‌دیگر وام مسکن تنها 6 درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی 85 متری را جبران می‌کند.از یک زاویه دیگر هم می‌توان محاسبه کرد: قدرت خرید وام 140 میلیونی به‌طور متوسط تنها توانایی تأمین 6 مترمربع مسکن در شهر تهران را دارد.

مرجع: دنیای اقتصاد 1399/07/05